Projektsteuererleistungen für Generalübernehmer

GESOBAU AG | Vergabekammer des Landes BerlinBerlin, BerlinVeröffentlicht: 07. Juni 2026

Angebotsfrist: —

Zusammenfassung

Automatisch erstellt aus den Vergabeunterlagen

Die GESOBAU AG sucht einen Projektsteuerer für den Neubau von ca. 120 Wohnungen in zwei Punkthochhäusern am Wilhelmsruher Damm 142D in Berlin-Reinickendorf (Märkisches Viertel). Der Auftrag umfasst die Vorbereitung und Begleitung der Generalübernehmer-Ausschreibung (VOB, EU-weit), die Projektsteuerung der Planungs- und Bauphasen sowie das Mängelmanagement bis 5 Jahre nach Fertigstellung. Die Beauftragung erfolgt in 6 Stufen über rund 10 Jahre (2026–2036). Vergabeart: EU-weites Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb, Zuschlag nach Qualität.

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Zeitplan & Fristen

Aus den Vergabeunterlagen extrahiert

Aktive Ausschreibung

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Termin / FristJUN2026 DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN

Veröffentlichung7. Juni 2026

Bieterfragen-Fristca. 7. Juni – 2. Juli 2026

Teilnahmefrist8. Juli 2026

Nachfrist zur Nachreichung fehlender Unterlagenca. 8. Juli – 14. Juli 2026

Frist zur Begründung bei Mehrfachbewerbungenca. 8. Juli – 13. Juli 2026

Einspruchsfrist nach § 160 Abs. 3 Nr. 4 GWBca. 8. Juli – 23. Juli 2026

Rügefrist nach § 160 Abs. 3 Nr. 1 GWBca. 18. Juli 2026

Vertragsbeginn15. Okt. 2026

Vertragslaufzeitca. 15. Okt. 2026 – 15. Sep. 2036

Beginn Generalübernehmerverfahrenca. 1. Aug. 2027

Vergabe Generalübernehmerleistungca. 1. Aug. 2028

Ausführungsbeginnca. 1. Apr. 2029

Baufertigstellungca. 1. Sep. 2031

Mängelmanagementca. 1. Sep. 2031 – 1. Sep. 2036

Vertragsendeca. 15. Sep. 2036

vor Angebotsabgabenach Angebotsabgabegeschätzt

Zuschlagskriterien

Gewichtung laut Vergabeunterlagen

Preis & Qualität5 Kriterien

1. Vergleichbare Referenzen25%
Vergleichbare Referenzen gem. Objektliste Gebäude der Anlage 10 Nr. 10.2 HOAI 2013, mind. Honorarzone III, Projektsteuerung und -controlling, Vergabe an Generalübernehmer über ein Verhandlungsverfahren, abgeschlossen im Zeitraum 01.01.2016 bis Bewerbungsfristende.
2. Personelle Ausstattung des Bewerbers75%
Personelle Ausstattung des Bewerbers inkl. Mitarbeiteranzahl und Berufserfahrung der vorgesehenen Projektbeteiligten.

KI-Hinweis: Die Unterkriterien-Staffelungen (Punkte je Erfahrungsstufe) sind im Dokument als 25/40/40 (2b) und 5/20/25 (2c) rekonstruierbar, die genaue Verteilung der Maximalpunkte (40/25/10) ist aus dem Layout aber nicht zweifelsfrei jedem Unterkriterium eindeutig zuordenbar; zudem ist unklar, ob der Preis als weiteres Zuschlagskriterium separat gewichtet wird.

Leistungsumfang

Aus den Vergabeunterlagen

Auftrag und Projektrahmen

Projektsteuerung für den Neubau von ca. 120 Wohnungen in zwei elfgeschossigen Punkthochhäusern (Wohnhausgruppe 947) am Wilhelmsruher Damm 142D, 13439 Berlin-Reinickendorf.

Grundstück: ca. 4.390 m², geplante Wohnfläche ca. 7.350 m², Brutto-Grundfläche ca. 11.000 m²Zwei Gebäude je 24 m × 21 m, Traufhöhe 30 mMaximalbudget: 28.540.000 EUR brutto (Kostengruppen 200–700)Förderung nach Richtlinien des Landes Berlin für Wohnungsbau (u.a. KfW-Mittel)Erfüllungsort: BerlinVertragslaufzeit: ca. 10 Jahre (15.10.2026 – 15.09.2036)

Beauftragung in 6 Stufen

Die Leistung wird stufenweise beauftragt; weitere Stufen nur durch schriftlichen Abruf:

1. Projektvorbereitung / Vorplanung (ab 15.10.2026)

2. Begleitung VOB-Verfahren mit integriertem Wettbewerb (ab 01.08.2027)

3. Projektcontrolling Planungsphase

4. Projektcontrolling Realisierungsphase (Bauphase ab 01.04.2029)

5. Projektcontrolling Abnahmephase (Baufertigstellung 01.09.2031)

6. Mängelmanagement (5 Jahre ab Fertigstellung, bis 01.09.2036)

Zunächst wird nur Stufe 1 beauftragt.

Querschnittsaufgaben (in allen Stufen)

Diese Aufgaben gelten projektbegleitend:

Projektsteuerung nach AHO-Schriftenreihe Nr. 9 (Stand März 2020)Kostenkontrolle (Mittelbedarfsplanung, Mittelabflussfortschreibung)Terminsteuerung und Terminplanung (Rahmen-, Grob-, Detailterminpläne)Qualitätssicherung und -kontrolle, Soll-Ist-VergleicheMonatliche Abstimmungsgespräche mit dem AuftraggeberZweiwöchentliche Projektbesprechungen mit dem GÜBerichts- und Besprechungswesen, EntscheidungsvorbereitungFührung der Baukorrespondenz nach VOB/B und BGBKoordinierung und Prüfung der FachplanungenRechnungsprüfung (Zwischenrechnungen 5 Werktage, Schlussrechnungen 10 Werktage)Überwachung des Projektkommunikationssystems (virtueller Projektraum/PKM)Baulogistik, Abfall- und SchadstoffmanagementTeilnahme an Nachbarschaftsinformation und -partizipationKoordination und Überwachung aller Versorger (Termine, Leistungen)Überwachung und Koordination von Artenschutz- und NaturschutzmaßnahmenMitwirkung bei Störungsbehebung (Mängel, Verzögerungen, Insolvenzen)

Stufe 1 – Projektvorbereitung

Inhalt der ersten, ab 15.10.2026 beauftragten Stufe:

Auswahl und Verhandlung mit Fachingenieuren, Generalplanern, ArchitektenErstellung der Ausschreibungsunterlagen für FachplanerleistungenMitwirkung bei der funktionalen Ausschreibung für den GÜFestlegung Kostenrahmen und KostenschätzungenTerminplanung für das Ausschreibungsverfahren und das GesamtprojektErstellung von Bewertungsmatrizen und WettbewerbsbedingungenErstellung der Ausschreibungsunterlagen für ggf. notwendige Gutachten

Stufe 2 – Begleitung VOB-Verfahren

Vorbereitung und Begleitung der EU-weiten Generalübernehmer-Ausschreibung im Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb:

Mitwirkung bei Wettbewerbsjury und BewerberauswahlVorprüfung und Wertung der AngeboteÜberprüfung der Entwürfe auf Plausibilität und KonformitätAngebotsauswertung in technisch-wirtschaftlicher HinsichtMitwirkung an VergabeverhandlungenBegleitung und Auswertung des Vergabeverfahrens bis zur Vergabe an den GÜ (geplant 01.08.2028)

Stufe 3 – Projektcontrolling Planungsphase

Steuerung und Überwachung der Planung durch den GÜ:

Mitwirkung bei GenehmigungsverfahrenPlanprüfung auf Normenkonformität und VollständigkeitFlächenabgleich gemäß WohnflächenverordnungProjektablaufplanung

Stufe 4 – Projektcontrolling Realisierung

Steuerung und Überwachung der Bauausführung:

Baubesprechungen und Baustellenbegehungen mindestens 14-tägigTeilnahme an Bemusterungsterminen und SteuerungsrundenQualitätssicherung durch Stichprobenkontrollen (Rohbau, Abdichtung, Dach, Fenster, Brandschutz, Gebäudetechnik)Überprüfung der AusführungskonformitätPrüfung und Begründung von NachträgenFortschreibung der Termin- und Ablaufplanung

Stufe 5 – Projektcontrolling Abnahmephase

Begleitung der Abnahme und Übergabe:

Koordination der Übergabe, Übernahme und Inbetriebnahme100%-Abnahme aller Gewerke und WohnungenMängelkoordination und -verfolgungSchlussdokumentation, Erstellung GewährleistungslisteBehördliche Abnahmen und FunktionsprüfungenErstellung verwertbarer Wohnflächenberechnungen (WoFlV)Freigabe von Schlussabrechnungen und Sicherheitsleistungen

Stufe 6 – Mängelmanagement / Gewährleistung

Betreuung über 5 Jahre nach Fertigstellung:

Kontrolle und Koordination der Mängelbearbeitung über SAP-System (werktägliche Prüfung/Weiterleitung)Projektsitzungen: monatlich im 1. Jahr, 2× jährlich in den Jahren 2–5Objektbegehungen mindestens 2 Monate vor Ablauf der Verjährungsfristen (Fassaden, Dächer, Treppenhäuser, Außenanlagen, allgemein zugängliche Bereiche)Erstellung Statusabschlussbericht bei Vertragsende

Eignungskriterien

Geforderte Nachweise laut Vergabeunterlagen

Befähigung zur Berufsausübung

Folgende Nachweise und Erklärungen sind zwingend einzureichen:

Eintragung im Berufs- oder Handelsregister (oder vergleichbarer Nachweis, z.B. Architektenkammer)Eigenerklärung: keine zwingenden Ausschlussgründe nach § 123 GWB und keine fakultativen Ausschlussgründe nach § 124 GWBEigenerklärung: Erfüllung der Verpflichtungen zur Zahlung von Steuern, Krankenversicherungsbeiträgen und SozialabgabenEigenerklärung EU-Sanktionen (Art. 5k Abs. 1 EU-Verordnung 833/2014)Erklärung gemäß § 1 Abs. 2 Frauenförderverordnung (FFV)Abfrage Wettbewerbsregister und EG-Antiterrorismus-Sanktionslisten (2580/2001, 881/2002) vor Zuschlag

Wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit

Nachweis einer bestehenden Berufs-/Betriebshaftpflichtversicherung mit Angabe der DeckungssummenMindestdeckung (jeweils 2-fach maximiert): 3,0 Mio. EUR Personenschäden, 2,5 Mio. EUR sonstige Schäden inkl. Umwelthaftpflicht. Unterschreitung muss bis Vertragsabschluss angepasst werden.Angabe Gesamtumsatz (brutto) je Büro für 2023, 2024, 2025Angabe Umsatz mit vergleichbaren Leistungen (Neubau Wohn-/Bürohaus/öffentl. Gebäude + Projektsteuerung + GÜ) für 2023, 2024, 2025

Technische und berufliche Leistungsfähigkeit – Personal

Pflicht-Mindestausstattung des Bewerbers / der Bewerbergemeinschaft (bei Unterschreitung erfolgt Ausschluss):

Mindestens 8 Mitarbeiter ingenieurtechnisches Personal (Architekten, Bauingenieure, Fachingenieure HLS/E, Mitarbeiter mit Hoch-/Fachschulausbildung, sonstiges ingenieurtechnisches Personal)Mindestens 4 namentlich benannte Projektbeteiligte, davon:1 Projektleiter mit Berufserfahrung in Vergabeverfahren und in der Projektsteuerung von GÜ-Leistungen2 stellvertretende Projektleiter1 Bearbeiter mit Berufserfahrung in Projektcontrolling (Planungs-, Realisierungs- und Abnahmephase von GÜ-Leistungen)Ein Bearbeiter kann mehrere Rollen abdecken, sofern mindestens 3 weitere Projektbeteiligte benannt werdenBerufserfahrung wird nach Berufsjahren gestaffelt bewertet (5 / 8 / 10 / >10 Jahre)

Technische und berufliche Leistungsfähigkeit – Referenzen

Mindestens 2 vergleichbare Referenzen, sonst AusschlussVergleichbarkeit: Neubau von Wohnhäusern, Bürohäusern oder öffentlichen Gebäuden, Erbringung von Projektsteuerung und Projektcontrolling bei Generalübernehmer-Leistungen, Vergabe der Planungs- und Bauleistung an einen GÜ im Verhandlungsverfahren mit öffentlicher VergabebekanntmachungMindest-Honorarzone III gemäß Anlage 10 Nr. 10.2 HOAI 2013Zeitraum: Abnahme durch Auftraggeber zwischen 01.01.2016 und 08.07.2026Mindestvolumen je Referenz: 5 Mio. EURMax. 5 Referenzen werden gewertet (Anzahl: 5 Pkt. je Referenz, max. 25 Pkt.; Volumen: max. 20 Pkt.)Darstellung im Bewerbungsbogen, max. 6 Referenzen direkt, weitere als Anlage (max. 3 A4-Seiten pro Bauvorhaben)

Nachunternehmer und Bewerbergemeinschaften

Bei Bezug auf Nachunternehmer-Ressourcen zur Eignung: separater Bewerbungsbogen des Nachunternehmers + Verpflichtungserklärung (Anlage 1); ohne Anlage 1 wird der NU-Bewerbungsbogen nicht gewertetGleiches gilt für verbundene UnternehmenBewerbergemeinschaften haften gesamtschuldnerisch; ein bevollmächtigter Vertreter ist zu benennen; Erklärung zur Gründung einer ARGE im Auftragsfall (Anlage 2)Bei Bietergemeinschaften/ARGE: Integritätsvertrag und EU-Sanktionserklärung von allen Partnern zu unterzeichnen

Auswahl bei mehr als 5 geeigneten Bewerbern

Mindestens 3, höchstens 5 Bewerber werden zur Verhandlungsphase zugelassen. Bei mehr als 5 geeigneten Bewerbern erfolgt eine Auswahl anhand objektiver Kriterien mit insgesamt 100 Punkten:

Vergleichbare Referenzen: 65 Punkte (Anzahl 25 Pkt. + wirtschaftliches Volumen 40 Pkt.)Personelle Ausstattung: 35 Punkte (Mitarbeiteranzahl und Berufserfahrung Projektleiter)

Pflicht-Ausschlüsse: unter 2 Referenzen oder unter 8 Mitarbeitern.

Referenzprojekte

Mindestens 2 (max. 5 gehen in Wertung) ReferenzenZeitraum: Abgeschlossen zwischen 01.01.2016 und 08.07.2026 (Abnahme durch Auftraggeber)Volumen: Je Referenz mind. 5 Mio. EUR (Punkte je nach Volumen: ≥15 Mio., ≥10-<15 Mio., ≥5-<10 Mio.)

Neubau von Wohnhäusern, Bürohäusern oder öffentlichen Gebäuden mit Projektsteuerung und Projektcontrolling bei Generalübernehmer-Leistungen; Vergabe an GÜ im Verhandlungsverfahren mit öffentlicher Vergabebekanntmachung

Vergleichbarkeit gemäß Objektliste Gebäude Anlage 10 Nr. 10.2 HOAI 2013, mind. Honorarzone III; Nachweis im Bewerbungsbogen (max. 6 direkt, weitere als Anlage)

KI-Hinweis: Alle Eignungskriterien wurden per KI aus den Vergabeunterlagen extrahiert. Mit TendiGo prüfen Sie in wenigen Minuten, ob Ihr Unternehmen die Anforderungen erfüllt.