Projektsteuererleistungen für Generalübernehmer

Projektsteuerung für den Neubau von ca. 120 Wohnungen in zwei elfgeschossigen Punkthochhäusern (Wohnhausgruppe 947) am Wilhelmsruher Damm 142D, 13439 Berlin-Reinickendorf.

• Grundstück: ca. 4.390 m², geplante Wohnfläche ca. 7.350 m², Brutto-Grundfläche ca. 11.000 m²
• Zwei Gebäude je 24 m × 21 m, Traufhöhe 30 m
• Maximalbudget: 28.540.000 EUR brutto (Kostengruppen 200–700)
• Förderung nach Richtlinien des Landes Berlin für Wohnungsbau (u.a. KfW-Mittel)
• Erfüllungsort: Berlin
• Vertragslaufzeit: ca. 10 Jahre (15.10.2026 – 15.09.2036)

Die Leistung wird stufenweise beauftragt; weitere Stufen nur durch schriftlichen Abruf:

1. Projektvorbereitung / Vorplanung (ab 15.10.2026)

2. Begleitung VOB-Verfahren mit integriertem Wettbewerb (ab 01.08.2027)

3. Projektcontrolling Planungsphase

4. Projektcontrolling Realisierungsphase (Bauphase ab 01.04.2029)

5. Projektcontrolling Abnahmephase (Baufertigstellung 01.09.2031)

6. Mängelmanagement (5 Jahre ab Fertigstellung, bis 01.09.2036)

Zunächst wird nur Stufe 1 beauftragt.

Diese Aufgaben gelten projektbegleitend:

• Projektsteuerung nach AHO-Schriftenreihe Nr. 9 (Stand März 2020)
• Kostenkontrolle (Mittelbedarfsplanung, Mittelabflussfortschreibung)
• Terminsteuerung und Terminplanung (Rahmen-, Grob-, Detailterminpläne)
• Qualitätssicherung und -kontrolle, Soll-Ist-Vergleiche
• Monatliche Abstimmungsgespräche mit dem Auftraggeber
• Zweiwöchentliche Projektbesprechungen mit dem GÜ
• Berichts- und Besprechungswesen, Entscheidungsvorbereitung
• Führung der Baukorrespondenz nach VOB/B und BGB
• Koordinierung und Prüfung der Fachplanungen
• Rechnungsprüfung (Zwischenrechnungen 5 Werktage, Schlussrechnungen 10 Werktage)
• Überwachung des Projektkommunikationssystems (virtueller Projektraum/PKM)
• Baulogistik, Abfall- und Schadstoffmanagement
• Teilnahme an Nachbarschaftsinformation und -partizipation
• Koordination und Überwachung aller Versorger (Termine, Leistungen)
• Überwachung und Koordination von Artenschutz- und Naturschutzmaßnahmen
• Mitwirkung bei Störungsbehebung (Mängel, Verzögerungen, Insolvenzen)

Inhalt der ersten, ab 15.10.2026 beauftragten Stufe:

• Auswahl und Verhandlung mit Fachingenieuren, Generalplanern, Architekten
• Erstellung der Ausschreibungsunterlagen für Fachplanerleistungen
• Mitwirkung bei der funktionalen Ausschreibung für den GÜ
• Festlegung Kostenrahmen und Kostenschätzungen
• Terminplanung für das Ausschreibungsverfahren und das Gesamtprojekt
• Erstellung von Bewertungsmatrizen und Wettbewerbsbedingungen
• Erstellung der Ausschreibungsunterlagen für ggf. notwendige Gutachten

Vorbereitung und Begleitung der EU-weiten Generalübernehmer-Ausschreibung im Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb:

• Mitwirkung bei Wettbewerbsjury und Bewerberauswahl
• Vorprüfung und Wertung der Angebote
• Überprüfung der Entwürfe auf Plausibilität und Konformität
• Angebotsauswertung in technisch-wirtschaftlicher Hinsicht
• Mitwirkung an Vergabeverhandlungen
• Begleitung und Auswertung des Vergabeverfahrens bis zur Vergabe an den GÜ (geplant 01.08.2028)

Steuerung und Überwachung der Planung durch den GÜ:

• Mitwirkung bei Genehmigungsverfahren
• Planprüfung auf Normenkonformität und Vollständigkeit
• Flächenabgleich gemäß Wohnflächenverordnung
• Projektablaufplanung

Steuerung und Überwachung der Bauausführung:

• Baubesprechungen und Baustellenbegehungen mindestens 14-tägig
• Teilnahme an Bemusterungsterminen und Steuerungsrunden
• Qualitätssicherung durch Stichprobenkontrollen (Rohbau, Abdichtung, Dach, Fenster, Brandschutz, Gebäudetechnik)
• Überprüfung der Ausführungskonformität
• Prüfung und Begründung von Nachträgen
• Fortschreibung der Termin- und Ablaufplanung

Begleitung der Abnahme und Übergabe:

• Koordination der Übergabe, Übernahme und Inbetriebnahme
• 100%-Abnahme aller Gewerke und Wohnungen
• Mängelkoordination und -verfolgung
• Schlussdokumentation, Erstellung Gewährleistungsliste
• Behördliche Abnahmen und Funktionsprüfungen
• Erstellung verwertbarer Wohnflächenberechnungen (WoFlV)
• Freigabe von Schlussabrechnungen und Sicherheitsleistungen

Betreuung über 5 Jahre nach Fertigstellung:

• Kontrolle und Koordination der Mängelbearbeitung über SAP-System (werktägliche Prüfung/Weiterleitung)
• Projektsitzungen: monatlich im 1. Jahr, 2× jährlich in den Jahren 2–5
• Objektbegehungen mindestens 2 Monate vor Ablauf der Verjährungsfristen (Fassaden, Dächer, Treppenhäuser, Außenanlagen, allgemein zugängliche Bereiche)
• Erstellung Statusabschlussbericht bei Vertragsende

Folgende Nachweise und Erklärungen sind zwingend einzureichen:

• Eintragung im Berufs- oder Handelsregister (oder vergleichbarer Nachweis, z.B. Architektenkammer)
• Eigenerklärung: keine zwingenden Ausschlussgründe nach § 123 GWB und keine fakultativen Ausschlussgründe nach § 124 GWB
• Eigenerklärung: Erfüllung der Verpflichtungen zur Zahlung von Steuern, Krankenversicherungsbeiträgen und Sozialabgaben
• Eigenerklärung EU-Sanktionen (Art. 5k Abs. 1 EU-Verordnung 833/2014)
• Erklärung gemäß § 1 Abs. 2 Frauenförderverordnung (FFV)
• Abfrage Wettbewerbsregister und EG-Antiterrorismus-Sanktionslisten (2580/2001, 881/2002) vor Zuschlag

• Nachweis einer bestehenden Berufs-/Betriebshaftpflichtversicherung mit Angabe der Deckungssummen
• Mindestdeckung (jeweils 2-fach maximiert): 3,0 Mio. EUR Personenschäden, 2,5 Mio. EUR sonstige Schäden inkl. Umwelthaftpflicht. Unterschreitung muss bis Vertragsabschluss angepasst werden.
• Angabe Gesamtumsatz (brutto) je Büro für 2023, 2024, 2025
• Angabe Umsatz mit vergleichbaren Leistungen (Neubau Wohn-/Bürohaus/öffentl. Gebäude + Projektsteuerung + GÜ) für 2023, 2024, 2025

Pflicht-Mindestausstattung des Bewerbers / der Bewerbergemeinschaft (bei Unterschreitung erfolgt Ausschluss):

• Mindestens 8 Mitarbeiter ingenieurtechnisches Personal (Architekten, Bauingenieure, Fachingenieure HLS/E, Mitarbeiter mit Hoch-/Fachschulausbildung, sonstiges ingenieurtechnisches Personal)
• Mindestens 4 namentlich benannte Projektbeteiligte, davon:
• 1 Projektleiter mit Berufserfahrung in Vergabeverfahren und in der Projektsteuerung von GÜ-Leistungen
• 2 stellvertretende Projektleiter
• 1 Bearbeiter mit Berufserfahrung in Projektcontrolling (Planungs-, Realisierungs- und Abnahmephase von GÜ-Leistungen)
• Ein Bearbeiter kann mehrere Rollen abdecken, sofern mindestens 3 weitere Projektbeteiligte benannt werden
• Berufserfahrung wird nach Berufsjahren gestaffelt bewertet (5 / 8 / 10 / >10 Jahre)

• Mindestens 2 vergleichbare Referenzen, sonst Ausschluss
• Vergleichbarkeit: Neubau von Wohnhäusern, Bürohäusern oder öffentlichen Gebäuden, Erbringung von Projektsteuerung und Projektcontrolling bei Generalübernehmer-Leistungen, Vergabe der Planungs- und Bauleistung an einen GÜ im Verhandlungsverfahren mit öffentlicher Vergabebekanntmachung
• Mindest-Honorarzone III gemäß Anlage 10 Nr. 10.2 HOAI 2013
• Zeitraum: Abnahme durch Auftraggeber zwischen 01.01.2016 und 08.07.2026
• Mindestvolumen je Referenz: 5 Mio. EUR
• Max. 5 Referenzen werden gewertet (Anzahl: 5 Pkt. je Referenz, max. 25 Pkt.; Volumen: max. 20 Pkt.)
• Darstellung im Bewerbungsbogen, max. 6 Referenzen direkt, weitere als Anlage (max. 3 A4-Seiten pro Bauvorhaben)

• Bei Bezug auf Nachunternehmer-Ressourcen zur Eignung: separater Bewerbungsbogen des Nachunternehmers + Verpflichtungserklärung (Anlage 1); ohne Anlage 1 wird der NU-Bewerbungsbogen nicht gewertet
• Gleiches gilt für verbundene Unternehmen
• Bewerbergemeinschaften haften gesamtschuldnerisch; ein bevollmächtigter Vertreter ist zu benennen; Erklärung zur Gründung einer ARGE im Auftragsfall (Anlage 2)
• Bei Bietergemeinschaften/ARGE: Integritätsvertrag und EU-Sanktionserklärung von allen Partnern zu unterzeichnen

Mindestens 3, höchstens 5 Bewerber werden zur Verhandlungsphase zugelassen. Bei mehr als 5 geeigneten Bewerbern erfolgt eine Auswahl anhand objektiver Kriterien mit insgesamt 100 Punkten:

• Vergleichbare Referenzen: 65 Punkte (Anzahl 25 Pkt. + wirtschaftliches Volumen 40 Pkt.)
• Personelle Ausstattung: 35 Punkte (Mitarbeiteranzahl und Berufserfahrung Projektleiter)

Pflicht-Ausschlüsse: unter 2 Referenzen oder unter 8 Mitarbeitern.